链家突然下架2万多套房源,上海的租赁市场发生了什么?

   *本文经授权转载自 同策资管

 前段时间上海链家下架2万多套房源冲上热搜,房源突然从往日的3.8w套减到了1.6w,外界纷纷猜测链家发生了什么。近期链家做出了回应:暂时的,完成核验后再上架。

  我们知道链家上挂牌的有二手房业务和租房业务,上海二手房业务每天挂牌量在3万-5万之间,从同策研究院监测,贝壳上的上海出租房屋吞吐量(新增挂牌加撤销的数量)长期处于每月7万套以上,数据基本可以代表上海市场整体水平,所以从资产的流动性角度来看,保守估计上海的二手房和出租房每天至少有十万套房源在流动。

  今天我们主要聚焦在租房市场上,上海每天多少套房子在出租?租客喜欢租什么样的房子?哪里的租金最贵?今天,同策研究院利用“大数据+归纳分析+趋势研判”方法,尝试最大程度透视上海散户市场的微观市场特征。

  △中国房价行情网上海各区市县租金热力图

  新增加撤销每月7万套

  根据同策研究院监测,上海市住房租赁市场中贝壳中介网站的挂牌及撤销出租房屋数量长期处于7万套以上,数据基本可以代表上海市场整体水平,其中,2020年2月,挂牌数量下降,主要由于疫情影响。但2020年下半年至今整体供应相较往年有所下降。

  2018年4月以来,每月新增房源供应均值33970个供应单位,撤销房源均值34464个供应单位,中介平台中新增挂牌数量略低于撤销的房源数量。除去2018年4月仅有供应房源,没有撤销房源,以及2019年2月仅有撤销房源,没有供应房源的异常情况,上海市监测期间供需基本保持动态平衡状态,波动不大,个别月份出现明显需大于供的情况,如19年4月、20年的7月、8月和10月等。

 图 :2018.4 – 2021.2上海市中介散户租赁市场总体供应情况(单位:供应单位)

  数据来源:dataln、同策研究院

  图 :2018.4 – 2021.2每月新增及撤销房源数(单位:供应单位)

  数据来源:dataln、同策研究院

  租金黄浦区最贵

  整体来看,按间分租单位租金价格高于按套整租的租金价格。具体来看,按间分租的单位面积租金价格排名前五的区县为:黄浦、虹口、杨浦、静安和徐汇,均位于中心城区,单位面积租金价格均约200元/平方米/月;按套整租的单位面积租金价格排名前三的区县为:黄浦、静安和徐汇,其中黄浦和徐汇区租金价格最高,单位面积租金价格为139元/平方米/月。

 图:2018.4 – 2021.2上海市不同区县单位面积平均租金价格(单位:元/平方米/月)

  数据来源:dataln、同策研究院

  整体来看,上海市中介散户租赁市场按套整租供应的房源价格中位数与户型基本形成一个特征:户型越大,价格中位数越高,且各个城区均呈现这一特征;结合按套整租供应房源户型特征,按套整租供应的房源户型以2室为主,其价格中位数最高的3个区县都集中在中心城区,分别为黄浦区的12000元/套/月,静安区的8500元/套/月以及长宁区的7800元/套/月。

 图:2018.4 – 2021.2上海市整体中介散户租赁市场按套整租供应的户型价格中位数(单位:元/套/月)

  数据来源:dataln、同策研究院

  按间分租供应的房源价格中位数对应每间出租的房间,因而价格与户型并没有呈现一定的关系。但与户型供应结论相对应来看,按间分租供应的房源以3室和4室为主,3室对应于价格中位数最高的3个区县主要集中在中心城区,具体为黄浦区的3254元/间/月,长宁2892元/间/月以及徐汇2773元/间/月;4室对应于价格中位数最高的3个区县也主要集中在中心城区,分别为黄浦3218元/间/月,徐汇2887元/间/月和虹口2816元/间/月。

 图:2018.4 – 2021.2上海市整体中介散户租赁市场按套整租供应的户型价格中位数(单位:元/套/月)

  数据来源:dataln、同策研究院

  整租2室最受欢迎 分租3室最受欢迎

  按户型划分,除去一室户型整租的供应外,以2室和3室的按套整租供应占比达6成,满足市场上的整租需求。相对而言,大户型房源较少,占比较小。这说明中介散户租赁市场按套整租供应的房源能满足租客多样性以及以刚需为主的居住需求。

 图 :2018.4 – 2021.2上海市整体中介散户租赁市场按套整租供应的户型情况(单位:%)

  数据来源:dataln、同策研究院

       同期,按间分租供应的房源约为334745间,以3间和4间为主,共14586间,总占比约87%。一方面满足上述整套租赁的需求,另一方面满足按间的合租需求。

 图 :2018.4 – 2021.2上海市整体中介散户租赁市场按间分租供应的户型情况(单位:%)


  数据来源:dataln、同策研究院

  最后,我们可以看出,虽然上海租房市场总量上供需平衡,但依然存在结构性问题。从供应来看,租房市场在房地产市场的下游,二手房市场的成交量会直接影响租房市场的供应量,上海目前新房市场供应多位于远郊,对租房市场影响不大。

  因此,2020年下半年上海二手房市场逐渐火热,房东挂牌出售意愿高直接传导至租房市场,导致2020年下半年至今整体供应相较往年有所下降。

  从租金来看,市中心一直属于热门板块,新房对租房的分流不多,随着上海外地人口的不断流入,市中心租金势必有一波上涨,从我们监测的数据也能说明,2018年4月-2018年9月,黄浦区最贵的板块为黄浦淮海中路,价格为165元/平方米/月,2018年4月-2021年2月,黄浦区最贵的板块为西藏南路,价格为221元/平方米/月,租金上涨明显。数字化转型加速度的助推器。


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