转型“做管家”,优客逸家“更轻了”

       早在去年底,优客逸家就提出了房屋信托管理这一新模式。

  优客逸家官网上,对自己的定义是——房屋“信托制租赁管理”创导者

  房屋信托管理是“何方神圣”?

  来看一下优客逸家官网上的定义:

  房屋“信托制租赁管理”模式是运用“’信托”理念,重构房东、租户与租赁企业之间的信任关系。房东将房屋租赁权设立为信托资产,房东作为委托人,租赁企业作为受托人,房东作为受益人,租赁企业依照约定进行管理,提供装修、租赁带看、中央客服、保洁、维修等租赁相关服务,以及智能高效的运营工具,获得房屋租前、租中、租后过程中相应的管理酬金。

  房屋信托制租赁管理,将传统的房屋租赁服务关系,转变成“信息透明、资金透明、收费透明”的信任托付关系,倡导房东适度参与,房东监督,租客知情,让租赁企业回归“房屋管家”的角色,保障房东和租户双方的利益。

  有一个值得注意的点:资金透明,租金直接向房东支付。

  这让房屋信托管理模式直接区别于长租公寓“二房东”的角色。

  说白了就是从“二房东”转变为房屋“管家”,或者再说好听点,可以叫“生活服务管理运营商”。

  在2020年出现多诸暴雷乱局之后,租客、房东与长租公寓之间的信任危机达到顶峰,这一模式的优势就在于与资本“划清界限”,租客与房东都不用担心爆雷跑路的问题。

  而这一模式又称得上是“升级版中介”,租赁中介只负责租这一步,优客逸家的房屋信托管理还会提供后续的合同管理、账单管理以及保洁、维修等租赁相关服务。

  对于没有多余时间管理房源的房东来说,这是比较有吸引力的。

  自如也开启“管家”模式

  事实上,优客逸家也不是独一家运营这一模式的,2021年2月,自如推出了业主资产委托的新模式——“增益租”,与优客逸家的房屋信托管理模式大同小异。

  自如的“增益租”主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”,整体运营闭环为“升级—出租—维护”。

  据了解,在“增益租”新模式下,自如将与业主共同确定房屋出租价格,实现“收出无差价“,同时向业主公开实际出租收益,与业主分享品质升级和未来市场向好的增益价值。同时,如果市场下行、出租情况不理想,自如也会向业主支付目标收益八成左右的保底收益,实现业主资产的保值增值。

  相比于优客逸家,自如更诱人的是“承诺年租金80%的保底收益”。

  虽然存在区别,不过自如也好,优客逸家也好,都是在探寻长租公寓增长的新逻辑和价值的新来源。

  这是下一个长租价值蓝海吗?

  那么这一模式市场前景有多大,是值得挖掘的下一个价值蓝海吗?

  2020年长租房市场经历了较大冲击,疫情也放大了一些企业“高收低出”“长收短付”的经营风险,长租公寓频频爆雷,长租市场“人心惶惶”。

  对于房东来说,这种“管家”模式降低了需要承担的风险,所以笔者认为,这一模式房东接受度会很高。

  另一方面,其实目前的租赁市场上,“不愿全权托付给长租机构,自己又没有太多精力打理房源”的业主占了很大的市场份额。

  所以从市场上业主的需求来看,“管家式”托管租赁具有可行性和较大的发展前景。

  但是一个新模式出现之后,总是要经历“磨合—改变—成熟”这一过程。

  对于房屋信托管理,或许还有以下几个问题需要思考。

  1、信托管理,前提要建立“信任感”。如何用模式打动业主、租客,业主愿意“托付”,租客乐意“买单”。对于自如这种已经拥有品牌实力背书的平台来说,搭建信任感会更简单,其他长租公寓品牌如果想尝试,可以在具体实施条例上考虑一些增加“信任感”的东西。

  2、这一模式最大的难点在于,需要极强的精细化运营整合能力,装修、带看、线上签约、后期维护,每个环节都考量企业的运营能力,如果达不到市场要求,运行过程中就会频繁出错导致口碑跌坏。

  3、最后一点,企业并非“做慈善”,在房屋信托管理模式中,企业不再依靠单一的租金差,收取的是管理酬金,如果管理酬金过高,就会让业主觉得“还不如交给二房东赚得多”,这一平衡点需要更多考量,或许另一方面,在提升房屋价值方面可以再下点功夫。

  总的来说,长租公寓企业的多元化转型是值得肯定和支持的,相比于简单粗暴的委托模式,房屋托管这种房东与长租企业“创造房屋价值,共享房屋价值”的形式更值得信赖。或许不久之后还会有更多的企业在这一模式上进行尝试,期待未来不一样的“新长租”。

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